「日本一の高級住宅街」と呼ばれる芦屋市の六麓荘町(ろくろくそうちょう)。さぞかし地価も芦屋でいちばん高いのだろうと思いきや、国や県が公表している地価を調べてみると、意外な結果が出てきました。
この記事では、2026年に発表された芦屋市内の住宅地の地価を一覧にし、六麓荘がどの位置にいるのか、そしてなぜその位置なのかを解説します。
結論：六麓荘は27地点中24位
2026年の公示地価と基準地価を合わせると、芦屋市内の住宅地の調査地点は27か所あります。このうち六麓荘町の地点は1㎡あたり24万円で、27地点中24位でした。六麓荘より安いのは、奥池町、南浜町、浜風町の3地点だけです。
逆に、芦屋でもっとも地価が高い住宅地は船戸町で、1㎡あたり81.5万円。六麓荘の約3.4倍です。
そもそも「公示地価」と「基準地価」とは
土地の値段の目安として、国や県が毎年公表している価格が2種類あります。
| 種類 | 調べる主体 | 時点 | 発表時期 |
|---|---|---|---|
| 公示地価 | 国土交通省 | 毎年1月1日 | 3月ごろ |
| 基準地価 | 都道府県(芦屋市なら兵庫県) | 毎年7月1日 | 9月ごろ |
どちらも不動産鑑定士が評価した、更地としての標準的な価格です。調べる地点が違うので、両方を合わせると街全体の傾向がつかみやすくなります。なお、実際に売り買いされる価格(実勢価格)とは違う点に注意してください。
芦屋の住宅地 地価ランキング(2026年公示地価)
2026年1月1日時点の公示地価です。芦屋市内の住宅地19地点を、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。坪単価は1坪＝約3.3㎡で換算しています。
| 順位 | 町名 | 1㎡あたり | 1坪あたり | 最寄り駅からの距離 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 船戸町 | 81.5万円 | 約269万円 | JR芦屋駅 550m |
| 2 | 親王塚町 | 55.6万円 | 約184万円 | JR芦屋駅 500m |
| 3 | 川西町 | 49.1万円 | 約162万円 | 阪神芦屋駅 250m |
| 4 | 西芦屋町 | 48.4万円 | 約160万円 | 阪急芦屋川駅 400m |
| 5 | 翠ケ丘町 | 44.5万円 | 約147万円 | JR芦屋駅 1,100m |
| 6 | 西山町 | 44.1万円 | 約146万円 | 阪急芦屋川駅 500m |
| 7 | 精道町 | 43.5万円 | 約144万円 | 阪神芦屋駅 290m |
| 8 | 打出小槌町 | 42.0万円 | 約139万円 | 阪神打出駅 300m |
| 9 | 春日町 | 41.5万円 | 約137万円 | 阪神打出駅 300m |
| 10 | 竹園町 | 38.1万円 | 約126万円 | 阪神芦屋駅 600m |
| 11 | 山手町 | 37.3万円 | 約123万円 | 阪急芦屋川駅 750m |
| 12 | 岩園町 | 36.8万円 | 約122万円 | JR芦屋駅 1,700m |
| 13 | 東山町 | 33.8万円 | 約112万円 | JR芦屋駅 1,000m |
| 14 | 浜町 | 33.7万円 | 約111万円 | 阪神打出駅 360m |
| 15 | 松浜町 | 32.5万円 | 約107万円 | 阪神芦屋駅 850m |
| 16 | 平田町 | 32.4万円 | 約107万円 | 阪神芦屋駅 530m |
| 17 | 朝日ケ丘町 | 27.5万円 | 約91万円 | JR芦屋駅 1,600m |
| 18 | 浜風町 | 15.9万円 | 約53万円 | 阪神打出駅 1,700m |
| 19 | 南浜町 | 12.3万円 | 約41万円 | 阪神芦屋駅 2,600m |
上位はJR芦屋駅や阪急芦屋川駅に近い町が占めています。六麓荘町には公示地価の調査地点がないため、この表には入っていません。
芦屋の住宅地 地価ランキング(2026年基準地価)
六麓荘町の地点があるのは、兵庫県が調べる基準地価のほうです。2026年7月1日時点の住宅地の地点を、高い順に並べました。
| 順位 | 町名 | 1㎡あたり | 1坪あたり |
|---|---|---|---|
| 1 | 大原町 | 80.5万円 | 約266万円 |
| 2 | 川西町 | 50.2万円 | 約166万円 |
| 3 | 宮塚町 | 47.9万円 | 約158万円 |
| 4 | 三条南町 | 45.1万円 | 約149万円 |
| 5 | 西山町 | 44.8万円 | 約148万円 |
| 6 | 呉川町 | 33.8万円 | 約112万円 |
| 7 | 六麓荘町 | 24.0万円 | 約79万円 |
| 8 | 奥池町 | 5.65万円 | 約19万円 |
六麓荘町の地点は、前年(2025年)の22.8万円から24万円に上がっており、上昇率は約5.3%でした。値下がりしているわけではなく、芦屋のほかの住宅地と同じく上昇傾向にあります。
なぜ六麓荘の地価は「安く」見えるのか
理由は大きく3つ考えられます。
1. 駅から遠く、山の上にある
六麓荘町の調査地点は、JR芦屋駅から2,400mの場所にあります。地価ランキングの上位は駅から数百メートルの町ばかりです。地価は駅からの近さに大きく左右されるため、山の上にある六麓荘はどうしても不利になります。
2. 建てられる建物が小さく制限されている
六麓荘町の地点は、建ぺい率40%・容積率80%の第一種低層住居専用地域です。上位の船戸町や親王塚町などは建ぺい率60%・容積率200%の地域が多く、同じ広さの土地でも建てられる床面積が大きくなります。地価は「その土地にどれだけの建物が建てられるか」にも影響されるため、ルールが厳しい六麓荘は1㎡あたりの価格が抑えられます。
3. 1区画が広い
六麓荘町では、敷地は原則400㎡以上と決められています(※豪邸条例記事へのリンク)。基準地価の調査地点も830㎡あります。一般に、土地は広くなるほど1㎡あたりの価格が下がる傾向があります。
1㎡あたりは安くても、総額は芦屋トップクラス
ここで見方を変えてみます。1㎡あたりではなく、土地全体の値段で比べるとどうでしょうか。
六麓荘町の基準地価の地点(830㎡)を基準地価で計算すると、土地だけで約2億円になります。ランキング1位の船戸町の公示地価の地点(257㎡)は約2.1億円なので、総額ではほぼ肩を並べます。
六麓荘で家を建てるには、最低でも400㎡の土地が必要です。基準地価で計算しても、それだけで約9,600万円。そこに地区計画や建築協定に沿った邸宅を建てることになります。
さらに、公的な地価と実際の売り出し価格には差があります。たとえば2026年10月時点で売り出されている六麓荘町の土地(474㎡)は1億9,800万円で、1㎡あたりに直すと約41.8万円です。基準地価の1.7倍ほどの価格で売りに出されていることになります。
「1㎡あたりは芦屋で下位、でも1区画の値段はトップクラス」。これが六麓荘の地価の正体です。
まとめ
- 2026年の公示地価・基準地価では、六麓荘町は芦屋市内の住宅地27地点中24位
- 芦屋でもっとも高い住宅地は船戸町(公示地価)と大原町(基準地価)で、どちらも1㎡あたり80万円台
- 六麓荘が安く見えるのは、駅から遠い・建てられる建物が小さい・区画が広い、の3つが主な理由
- 1区画の総額で見ると、六麓荘は芦屋トップクラス
この記事の数字は、毎年3月(公示地価)と9月(基準地価)の発表に合わせて更新していきます。
参考資料
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ(地価公示・都道府県地価調査)
- 東急リバブル 芦屋市の公示地価・基準地価一覧
- 東急リバブル 基準地価 芦屋市六麓荘町130番2
- 土地代データ 六麓荘町の地価(2025年基準地価)
- 三菱地所の住まいリレー 六麓荘町の売地情報
もし芦屋に家を買えるとしたら、どっち派？
