Chọn khu vực, mua đất rồi xây nhà. Đến đây, chúng ta đã cùng theo dõi hành trình xây nhà tại Ashiya, nhưng vẫn còn một góc nhìn quan trọng cuối cùng: Ngôi nhà đó có giá trị thế nào với tư cách là một “tài sản”? Không chỉ là nơi để ở, đối với nhiều người, một căn nhà ở Ashiya còn là tài sản lớn nhất trong đời. Lần này, chúng ta sẽ tìm hiểu bất động sản Ashiya dưới góc độ “sở hữu và bán lại”.
Trước hết, một tiền đề quan trọng: giá đất ở Ashiya vẫn liên tục tăng
Sức hấp dẫn của Ashiya với tư cách là một tài sản được thể hiện rất rõ qua các con số. Giá đất công bố năm 2026 tại thành phố Ashiya (bình quân cho mọi mục đích sử dụng) tăng 4,8% so với năm trước, đánh dấu năm tăng thứ 15 liên tiếp. Riêng đất ở cũng đạt khoảng 1,3 triệu yên mỗi tsubo, tăng 3,96%; tốc độ tăng trưởng bình quân hằng năm trong 10 năm gần nhất vào khoảng 3,7%, cho thấy xu hướng tăng ổn định vẫn đang tiếp diễn.
Dĩ nhiên, giá đất không thể tăng mãi. Trong thời kỳ bong bóng năm 1995, giá từng đạt khoảng 1,99 triệu yên mỗi tsubo, rồi giảm xuống còn khoảng 820.000 yên vào năm 2005. Dù vậy, xét trong dài hạn, đất tại Ashiya vẫn được nâng đỡ bởi nhu cầu vững chắc dành cho một trong những khu dân cư danh tiếng hàng đầu Nhật Bản, vì thế đây có thể xem là khu vực tương đối dễ duy trì giá trị tài sản.
Mức giá giao dịch thực tế tham khảo
Vậy trên thực tế, bất động sản ở đây đang được giao dịch với giá bao nhiêu? Theo dữ liệu của nhiều công ty, giá trung vị của căn hộ chung cư đã qua sử dụng tại thành phố Ashiya nhìn chung nằm trong khoảng trên 35 triệu yên (giả định căn hộ gần ga, diện tích khoảng 21 tsubo), tăng khoảng 50% trong 10 năm qua. Ngay cả gần đây, giá bán căn hộ đã qua sử dụng trong nửa đầu năm 2026 vẫn tăng hơn 13% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy đà tăng vẫn tiếp tục.
Tuy nhiên, đây mới chỉ là những con số mang tính khái quát ban đầu. Ngay cả với căn hộ chung cư, đơn giá mỗi tsubo tại các khu vực được ưa chuộng gần ga (như Ōharachō) cũng tăng mạnh; còn với nhà riêng hoặc biệt thự ở khu vực sườn núi, mức giá có thể dao động rất lớn, từ vài chục triệu đến vài trăm triệu yên. Có một nguyên tắc cần ghi nhớ ở đây: yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị tài sản của căn hộ chung cư là “khoảng cách tới nhà ga”. Ngay cả trong một khu vực mang thương hiệu Ashiya, bất động sản càng gần ga thì càng ít có xu hướng mất giá.
Nhưng việc bán những “căn nhà đắt giá” ở Ashiya lại không giống thông thường
Đây mới là vấn đề cốt lõi mang tính đặc thù của Ashiya. Nếu chỉ nhìn bảng giá thị trường rồi cho rằng “nhà mình chắc cũng bán được từng ấy”, thì với phân khúc cao cấp, thực tế có thể rất khác.
Lý do ①: Số người mua bị giới hạn. Ngay từ đầu, không có nhiều người đủ khả năng mua một căn nhà trị giá vài trăm triệu yên gần như hoàn toàn bằng tiền mặt. Vì số người mua ít, việc bán có thể mất nhiều thời gian, đồng thời giá giao dịch thực tế cũng có thể chênh lệch lớn so với dự tính. Ở phân khúc này, các con số trung bình trong bảng giá thị trường không còn đáng tin cậy cho lắm.
Lý do ②: Bất động sản càng tốt càng ít xuất hiện trên thị trường công khai. Những dinh thự danh giá tại Rokurokusōchō và các khu vực tương tự vốn cực kỳ hiếm khi được rao bán. Phần lớn trong số đó được giao dịch kín thông qua mạng lưới giới giàu có hoặc các công ty bất động sản am hiểu địa phương, trước cả khi được đăng trên các cổng thông tin phổ biến hay REINS. Thực tế của phân khúc này là “những gì được công khai không phải là toàn bộ thị trường”.
Lý do ③: Chính vì vậy, giá bán thay đổi tùy thuộc vào “người mà bạn giao phó”. Cách thẩm định đồng loạt của các công ty lớn thường chỉ có thể định giá dựa trên phần mở rộng của bảng giá thị trường. Trong khi đó, khả năng diễn đạt thành lời những “giá trị không xuất hiện trong bảng giá” như tầm nhìn, chất lượng kiến trúc hay độ khan hiếm của khu đất, rồi đưa bất động sản đến đúng người mua, phụ thuộc rất nhiều vào năng lực của người phụ trách có kinh nghiệm với phân khúc cao cấp tại Ashiya. Điều từng được đề cập trong bài viết về từng khu vực rằng “không thể đo giá trị của Rokurokusō chỉ bằng đơn giá mỗi tsubo” lại càng trở nên quan trọng khi bán nhà.
Chính vì là tài sản, cần tính đến cả “phương án thoái vốn” và “thừa kế”
Còn một góc nhìn khác chỉ có ở những tài sản giá trị lớn. Vì nhà ở Ashiya có giá trị cao, khoản thuế đánh vào lợi nhuận khi bán cũng dễ tăng lên, và gánh nặng khi chuyển giao cho thế hệ sau trong tương lai cũng có thể trở nên đáng kể.
Chính vì vậy, người có lợi nhất sau cùng là người đã nghĩ đến phương án thoái vốn ngay từ lúc mua hoặc xây nhà: “Một ngày nào đó, mình sẽ bán căn nhà này như thế nào (hoặc để lại cho ai)?” Một căn nhà ở Ashiya vừa là nơi sinh sống, vừa là tài sản sẽ đồng hành lâu dài. Có được góc nhìn đó hay không chính là yếu tố tạo nên sự khác biệt về mức độ sung túc.
※Giá bất động sản và giá đất nêu trên là mức tham khảo dựa trên nhiều nguồn dữ liệu công khai tính đến năm 2026. Giá giao dịch thực tế có thể khác biệt đáng kể tùy từng bất động sản.
【Chuyên đề】Sở hữu nhà tại Ashiya có ý nghĩa gì? (3 phần)
③ Nhà ở Ashiya có trở thành một “tài sản” không? —— Thực tế về giá thị trường, mức tăng giá và việc bán lại【Phiên bản 2026】(Bài viết này)
芦屋で家を買うなら、どっち派？
