“Quy định biệt thự” ở Rokurokusō là gì? Tìm hiểu những quy định nhà ở nghiêm ngặt nhất Nhật Bản qua văn bản gốc【Cập nhật năm 2026】

Rokurokusocho (六麓荘町) nằm ở khu vực sườn núi của thành phố Ashiya. Được mệnh danh là “khu dân cư cao cấp nhất Nhật Bản”, nơi đây nổi tiếng với những quy định nghiêm ngặt thường được gọi là “quy định về dinh thự”.

Có lẽ nhiều người từng nghe đến những quy định như “diện tích khu đất phải từ 400㎡ trở lên” hay “cấm xây nhà 3 tầng”. Tuy nhiên, theo tài liệu công khai của thành phố Ashiya, các quy định không chỉ dừng lại ở đó. Từ độ rực của màu tường ngoài, hướng mở của cổng cho đến chiều cao của tường rào đều được quy định rất chi tiết.

Hơn nữa, các quy định tại Rokurokuso vừa được sửa đổi vào tháng 7/2026. Trong bài viết này, dựa trên tài liệu của thành phố, chúng tôi sẽ trình bày một cách dễ hiểu nội dung của “quy định về dinh thự” và những thay đổi mới nhất.

Không tồn tại quy định chính thức nào mang tên “quy định về dinh thự”

Trên thực tế, “quy định về dinh thự” không phải là tên gọi chính thức. Đây là cách truyền thông thường gọi “Quy định về hạn chế đối với công trình xây dựng trong khu vực quy hoạch phân khu của thành phố Ashiya”, được áp dụng cho Rokurokusocho và Okuikeminamicho từ tháng 2/2007.

Quy định này không chỉ dành riêng cho Rokurokuso. Đây là quy định áp dụng trên toàn thành phố, được ban hành vào năm 2002 và bao gồm nhiều khu vực trong thành phố đã có quy hoạch phân khu như Minami-Ashiyahama và Hamakazecho.

Trên thực tế, cảnh quan của Rokurokuso được bảo vệ bởi nhiều lớp quy định có tính chất khác nhau.

Nếu chỉ là quy hoạch phân khu, chủ đầu tư chỉ cần nộp thông báo cho thành phố và có thể nhận khuyến nghị. Khi được đưa vào quy định pháp lý, nội dung đó sẽ trở thành đối tượng kiểm tra trong quá trình xác nhận xây dựng; nếu không tuân thủ thì công trình sẽ không được phép xây dựng. Sở dĩ quy định này được chú ý khi gọi là “điều lệ” chính là vì tính bắt buộc đó.

Danh sách quy định tại Rokurokuso: từ diện tích đất đến hướng mở của cổng

Dưới đây là những quy định chính được trích từ văn bản “Quy hoạch phân khu Rokurokusocho” do thành phố Ashiya công bố. Phạm vi áp dụng là toàn bộ Rokurokusocho, rộng khoảng 37,7ha và được chia thành ba khu A, B và C.

Điểm đặc biệt đáng chú ý là quy định về màu tường ngoài. “Độ bão hòa không quá 2” có nghĩa là gần như chỉ được sử dụng những màu trầm, gần với màu xám. Sự đồng nhất trong cảnh quan thanh lịch của Rokurokuso được bảo đảm bằng những tiêu chuẩn định lượng như vậy.

Quy định cổng phải mở vào trong cũng là một nét rất đặc trưng của Rokurokuso. Vì cổng không vươn ra phía đường khi mở nên cảnh quan đường phố rộng rãi, thoáng đãng được giữ gìn.

Lưu ý rằng các hạn chế về diện tích đất và mục đích sử dụng không áp dụng đối với những khu đất hoặc công trình đã tồn tại tại thời điểm quy hoạch phân khu được phê duyệt. Đây là lý do hiện vẫn còn những lô đất cũ có diện tích dưới 400㎡.

Tháng 7/2026, các quy định tại Rokurokuso đã thay đổi

Việc sửa đổi quy hoạch phân khu Rokurokusocho được phê duyệt vào ngày 6/7/2026. Đây là lần rà soát tiếp theo sau quyết định ban đầu vào tháng 9/2006 và đợt sửa đổi một phần vào tháng 6/2013. Có hai thay đổi lớn.

1. Bổ sung công trình công ích vào danh sách công trình được phép xây dựng

Trước khi sửa đổi, chỉ được phép xây nhà ở riêng lẻ và các công trình phụ trợ. Sau khi sửa đổi, các công trình công ích như trung tâm cộng đồng, hội quán phục vụ hoạt động tự quản của cư dân, đồn cảnh sát nhỏ và buồng điện thoại công cộng cũng được cho phép.

2. Quy định về chiều cao tại khu C trở nên nghiêm ngặt hơn

Tại khu C, nơi có trường đại học, trước đây công trình được phép cao tối đa 15m và mái hiên cao tối đa 12m. Sau khi sửa đổi, nhà ở xây mới chỉ được cao tối đa 10m và mái hiên tối đa 7m, giống như các khu vực khác. Giới hạn 15m và mái hiên 12m chỉ còn áp dụng đối với những công trình đã được sử dụng cho mục đích ngoài nhà ở từ trước khi quy định được sửa đổi.

Thành phố cho biết lý do sửa đổi là những thay đổi trong tình hình xung quanh cộng đồng địa phương và trường đại học. Có thể hiểu đây là một đợt điều chỉnh nhằm duy trì cảnh quan thấp tầng đồng nhất với các khu vực khác của Rokurokuso, ngay cả khi đất của trường đại học được chuyển sang xây nhà ở trong tương lai.

Quá trình thảo luận bắt đầu bằng phần giải trình sơ bộ tại Hội đồng Quy hoạch Đô thị vào tháng 11/2025 và mất khoảng bảy tháng rưỡi để đi đến quyết định cuối cùng.

“17 hạng mục” thực chất là thỏa thuận xây dựng của hiệp hội cư dân

“17 quy định” thường được truyền thông nhắc đến không phải là quy định của thành phố mà là nội dung trong “Thỏa thuận xây dựng Rokurokusocho” do Hiệp hội cư dân Rokurokusocho đặt ra. Những hạng mục chính được đưa tin gồm:

• Mỗi lô đất phải rộng từ 400㎡ trở lên và chỉ được dùng để xây nhà ở riêng lẻ phục vụ cá nhân (bao gồm biệt thự nghỉ dưỡng)
• Không quá 2 tầng, không tính tầng hầm
• Diện tích cây xanh phải chiếm ít nhất 40% khu đất (30% tùy khu vực); cứ mỗi 10㎡ diện tích cây xanh phải trồng 1 cây cao và 2 cây tầm trung
• Đèn chiếu sáng ngoài trời phải hạn chế ảnh hưởng ánh sáng đến khu vực lân cận; cấm biển đèn neon, đèn rọi và tia laser
• Về nguyên tắc, công việc thi công chỉ được thực hiện từ 8 giờ sáng đến 5 giờ chiều, trừ Chủ nhật và ngày lễ
• Phải tổ chức buổi giải thích cho cư dân lân cận trước khi xây dựng

Một số hạng mục trùng với quy hoạch phân khu, nhưng điểm đặc trưng của thỏa thuận xây dựng là các quy tắc ở cấp độ sinh hoạt mà quy định pháp lý không thể bao quát, chẳng hạn như chiếu sáng, thời gian thi công và buổi giải thích cho hàng xóm. Có thể nói, việc bảo vệ cảnh quan bằng hai lớp gồm quy định hành chính và cam kết giữa cư dân chính là yếu tố khiến Rokurokuso khác biệt với các khu dân cư cao cấp khác.

Tổng kết

• “Quy định về dinh thự” chỉ là tên gọi thông dụng; trên thực tế, đây là sự kết hợp của quy định về khu vực bảo tồn cảnh quan, quy hoạch phân khu, quy định pháp lý và thỏa thuận xây dựng của hiệp hội cư dân
• Quy hoạch phân khu quy định chi tiết từ diện tích đất tối thiểu 400㎡, chiều cao tối đa 10m, độ bão hòa của màu tường ngoài, hướng mở của cổng cho đến chiều cao tường rào
• Đợt sửa đổi vào tháng 7/2026 cho phép xây dựng các công trình công ích và siết chặt giới hạn chiều cao tại khu C, nơi có trường đại học

Mục tiêu của quy hoạch phân khu cũng ghi rõ rằng Rokurokuso được phát triển từ năm 1928, lấy các khu dân cư cao cấp trên đảo Hồng Kông làm hình mẫu, đồng thời hệ thống dây điện và dây điện thoại đã được đặt ngầm dưới lòng đất. Trong bài tiếp theo, chúng tôi sẽ dựa trên tài liệu để kiểm chứng những lời đồn như “Rokurokuso không có cột điện”, hay “không có cả đèn giao thông lẫn cửa hàng tiện lợi”.

Tài liệu tham khảo

• Thành phố Ashiya: Tổng quan về Quy hoạch phân khu Rokurokusocho
• Thành phố Ashiya: Tài liệu của Hội đồng Quy hoạch Đô thị (sửa đổi Quy hoạch phân khu Rokurokusocho)
• Hội đồng thành phố Ashiya: Dự luật số 62 (sửa đổi một phần quy định về quy hoạch phân khu)
• Newsweek Nhật Bản
• Gentosha Gold Online
• Thành phố Yokohama: Giải thích về quy định quy hoạch phân khu